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Abogados ejecucion del planeamiento Maracena
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Los Instrumentos de Ejecución del Planeamiento
Una vez que la ciudad ha sido diseñada sobre el papel a través del Planeamiento General (PGOU, Plan General de Ordenación Urbanística), se requiere un conjunto de herramientas jurídicas y técnicas para llevar esas previsiones a la realidad física. Estos se conocen como Instrumentos de Ejecución, y son esenciales para obtener el suelo urbanizado, las cesiones de terreno y la justa distribución de cargas y beneficios.
¿Cuáles son los principales sistemas de actuación urbanística?
La Ley de Suelo estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015) y las leyes autonómicas regulan los métodos mediante los cuales se gestiona la transformación del suelo. Los tres sistemas principales de actuación son:
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Compensación: Es el sistema más común y de iniciativa privada. Los propietarios de suelo se unen en una Junta de Compensación (artículo 168 RDL 7/2015 y normativa autonómica), asumen la realización de la urbanización, y costean las obras y los proyectos. Se considera que este sistema maximiza la colaboración privada, pero requiere un alto grado de acuerdo entre los propietarios.
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Cooperación: La Administración asume directamente la ejecución de las obras de urbanización, pero los propietarios están obligados a costearlas, ya sea mediante derramas o exacciones. Los propietarios ceden el suelo necesario, pero la iniciativa y gestión del proyecto son públicas.
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Expropiación: La Administración, por razones de utilidad pública, adquiere de forma forzosa la totalidad de los terrenos de un ámbito, pagando una justiprecio. Una vez que el suelo es público, lo urbaniza y luego lo puede enajenar para su edificación. Se aplica en casos de incumplimiento de plazos por parte de los privados o cuando la intervención pública es indispensable.
¿Qué se entiende por Reparcelación y por qué es necesaria?
La Reparcelación es el instrumento jurídico esencial de la ejecución, especialmente en los sistemas de Compensación y Cooperación. Su finalidad (artículo 156 y siguientes de la Ley de Suelo) es triple:
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Distribuir Equitativamente los beneficios y cargas de la urbanización entre los propietarios.
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Determinar las Parcelas Edificables resultantes.
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Localizar las Cesiones obligatorias y gratuitas de suelo destinadas a dotaciones públicas (calles, parques) y a la propia Administración.
Mediante este proceso, todos los propietarios aportan sus fincas originales, y reciben a cambio fincas de resultado aptas para construir, en proporción a sus derechos y ya descontadas las cesiones. La correcta realización y posterior inscripción registral del Proyecto de Reparcelación requiere una alta especialización legal y técnica.
¿Cuál es el papel de los Convenios Urbanísticos en la Ejecución?
Los Convenios Urbanísticos (artículo 70 y 71 de la Ley de Suelo) son acuerdos de naturaleza pública entre la Administración competente y personas físicas o jurídicas (promotores, propietarios). Estos convenios no pueden en ningún caso modificar o contravenir el planeamiento vigente, sino que buscan facilitar su ejecución o su gestión. Por ejemplo, pueden servir para calendarizar fases de ejecución, determinar formas de financiación de obras o establecer compromisos de gestión específicos. Se requiere que sean públicos y transparentes, y su utilización debe ser vigilada para garantizar que no supongan un desvío del interés general.
Dada la complejidad técnica y las implicaciones patrimoniales, ¿qué recurso tienen los propietarios?
La ejecución del planeamiento es un proceso lleno de detalles jurídicos, desde la constitución de las Juntas hasta la aprobación definitiva de las bases y estatutos, pasando por la valoración de las fincas y las cuentas de liquidación. La defensa de los derechos individuales de los propietarios o la representación técnica ante la Administración es fundamental. Por ello, la intervención de Abogados expertos en Ejecución del Planeamiento en maracena es vital para garantizar la legalidad de los procedimientos, interponer recursos contra acuerdos desfavorables y asegurar que el principio de equidistribución se cumpla de manera efectiva. Sin este asesoramiento, los riesgos de indefensión patrimonial son altos.