Abogado inmobiliario en Almuñécar: qué comprobar antes de firmar en la costa

Un abogado inmobiliario en Almuñécar trabaja sobre todo con operaciones que no son de vivienda habitual, sino de segunda residencia. Eso cambia lo que hay que comprobar antes de firmar.

Lo que se firma aquí no es un piso cualquiera

En edificaciones levantadas entre los años setenta y los primeros dos mil, en plena expansión turística, pueden encontrarse modificaciones posteriores que no están reflejadas de la misma forma en la documentación: terrazas cerradas, porches convertidos en habitación, trasteros añadidos, obras hechas al amparo de una licencia que amparaba otra cosa. Para el comprador, la discrepancia entre escritura, Catastro y realidad física no desaparece porque la operación se haya firmado: se convierte en un problema que le toca resolver a él.

Y aquí no hay un solo mercado, sino tres bien distintos. El apartamento en bloque turístico del casco y de las playas. La urbanización en ladera, donde conviene averiguar si los viales, el alumbrado y los servicios fueron recibidos en su día por el ayuntamiento o siguen siendo carga de los propietarios. Y la finca del valle, camino de Jete o de Otívar, con casa y plantación de subtropical, que es suelo rústico y se compra con las comprobaciones de suelo rústico, no con las de un piso.

En primera línea hay una capa más: conviene comprobar la situación de la finca respecto al dominio público marítimo-terrestre y a sus servidumbres, porque puede condicionar qué obras se admiten sobre lo ya construido. Ese trabajo previo es el que se detalla en la página sobre la compraventa de inmuebles.

Comunidades que funcionan a medio gas ocho meses al año

Es el frente más específico de esta costa. En urbanizaciones y bloques de segunda residencia, una parte de los propietarios no reside en el municipio, y eso condiciona la vida de la comunidad.

Las juntas se celebran con baja asistencia y muchas representaciones, las convocatorias salen hacia domicilios de fuera que no siempre están actualizados en el libro de la comunidad, y las mayorías se alcanzan con buena parte del edificio ausente. Cuando lo que se aprueba así es una obra de envergadura —fachadas, cubiertas, ascensores, piscinas—, la derrama se reparte entre propietarios que no estaban en la sala, y ahí es donde aparecen las impugnaciones de acuerdos. Cuando el propietario reside fuera de España pueden surgir además dificultades prácticas de localización, comunicación o representación que conviene prever. Todo eso se trata en comunidad de propietarios.

Con propietarios que no dominan el español hay un cuidado añadido: asegurar que convocatorias, actas y acuerdos se entienden, para no acabar discutiendo sobre qué se aprobó.

Tres tipos de alquiler en el mismo edificio

En una misma escalera puede haber un piso arrendado como vivienda habitual, otro cedido por temporada a alguien que viene tres meses y un tercero explotado como alojamiento turístico, con su propia inscripción y sus propios requisitos. Son tres figuras distintas, con obligaciones distintas.

Confundirlas está detrás de bastantes conflictos: el propietario cree tener un alquiler de temporada y lo que ha firmado responde a un arrendamiento de vivienda, o al revés. La naturaleza del contrato no la fija el título que se le ponga, sino las circunstancias del uso, y eso se ve con detalle en arrendamientos. A la misma mesa llega la fricción entre el uso turístico y el resto de vecinos, que termina en las juntas.

Si la cuestión acaba en vía judicial, el municipio tiene la ventaja de ser cabecera de partido judicial: los asuntos civiles se tramitan en los órganos judiciales de su propio partido, mientras que los recursos de apelación corresponden a la Audiencia Provincial.

Cuando comprador o vendedor reside fuera de España, resulta especialmente útil contar con un despacho que pueda revisar documentación en otro idioma, coordinar poderes otorgados en el extranjero y llevar la operación a distancia, actuando sobre el terreno cuando haga falta. Debajo aparecen los despachos del directorio con ficha en derecho inmobiliario para esta zona.