Abogado de comunidades de propietarios en Granada: qué hacer cuando el conflicto ya no se arregla en la junta

Un vecino lleva dos años sin pagar y debe una cifra que ya no se puede dejar pasar. La junta aprobó una derrama para el ascensor y hay propietarios que la impugnan. En otro bloque, un piso funciona como VUT y media escalera está harta de maletas a las siete de la mañana. O al revés: eres propietario y crees que la junta te ha cobrado algo injusto. En una comunidad de propietarios en Granada, lo que empieza con un correo del administrador acaba muchas veces en los juzgados de la Caleta, y ahí ya no se improvisa.

No todos los problemas de comunidad son iguales

Bajo el paraguas de "conflictos de comunidad" caben cosas que en el juzgado se tratan de forma muy distinta. Reclamación de cuotas impagadas por la vía del monitorio. Impugnación de acuerdos de la junta cuando un propietario entiende que son contrarios a la ley o a los estatutos. Obras no consentidas en elementos comunes, terrazas cerradas sin permiso, aires acondicionados en fachadas que, si estás en el Albaicín o el Realejo, además chocan con la protección urbanística del centro histórico. Actividades molestas o prohibidas, con los pisos turísticos en primera línea: desde abril de 2025 la ley exige autorización expresa de la junta por tres quintos para destinar una vivienda a uso turístico, y eso ha llenado los órdenes del día de las comunidades de Granada capital. Y conflictos sobre derramas. Para cada uno, la estrategia y los plazos cambian.

Pisos turísticos en la comunidad: qué cambió en 2025

Este es hoy el conflicto que más juntas rompe en Granada, y la regla ya no es la que mucha gente cree. Desde el 3 de abril de 2025, la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que la junta autorice expresamente el uso turístico de una vivienda, por una mayoría de tres quintos del total de propietarios y de cuotas. El cambio es de fondo: antes se discutía si la comunidad podía prohibirlo, y ahora la pregunta es la contraria, si la comunidad lo ha autorizado. Sin ese acuerdo, no hay actividad amparada.

Con esa misma mayoría de tres quintos la junta puede tomar el camino intermedio: autorizar el uso turístico pero repercutir a esas viviendas hasta un 20% más de gastos comunes, por el desgaste de ascensor, portal y zonas comunes. En muchos bloques del centro es el acuerdo que acaba saliendo, porque no deja a nadie fuera del mercado y compensa al resto de la escalera.

Ahora la parte que genera más discusiones en Granada: las viviendas que ya estaban funcionando. Quien se había acogido a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir ejerciendo la actividad, y un acuerdo posterior de la junta no la echa hacia atrás. Aquí es donde se está pleiteando: qué significa exactamente estar funcionando antes, qué pasa con la licencia que se pidió y todavía no se había resuelto, y qué ocurre cuando ese piso se vende. Si estás en cualquiera de esos supuestos, la fecha y los papeles que puedas acreditar valen más que cualquier discusión en la junta.

Y una advertencia práctica para las comunidades del Albaicín, el Realejo y el centro, que son las que más lo están votando: un acuerdo de este calado se cae por la forma antes que por el fondo. El punto tiene que estar en el orden del día con claridad, la convocatoria tiene que llegar en plazo y a todos, el cómputo de los tres quintos tiene que hacerse sobre propietarios y sobre cuotas, y hay que notificar el acuerdo a los ausentes como manda la ley. Los estatutos antiguos, muy comunes en las fincas del centro, conviene leerlos antes: algunos ya decían algo sobre actividades económicas y condicionan cómo se plantea la votación.

Cómo se llevan estos asuntos en los juzgados de Granada

La mayoría caen en la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Granada, en la Caleta, Avenida del Sur. Las impugnaciones de acuerdos siguen el juicio ordinario y se pueden alargar bastante. Los monitorios de cuotas impagadas, bien montados, se admiten rápido y terminan sin vista cuando el deudor no se opone; si se opone, se transforman en verbal u ordinario según la cuantía. La apelación se resuelve en la Real Chancillería. En Motril, Baza, Loja, Guadix o Almuñécar cada partido judicial lleva los suyos con sus propios tiempos y las apelaciones se ven en Granada.

Deudas de comunidad y compra de vivienda: la sorpresa del comprador

Hay un detalle que pilla fuera de juego a mucho comprador en Granada: cuando se adquiere un piso, el inmueble responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los años inmediatamente anteriores que fija la ley. Si compras en el Zaidín o la Chana sin pedir el certificado de deuda al vendedor, te puedes encontrar con un recibo acumulado de miles de euros cuando la comunidad venga a reclamar. Ese certificado lo firma el secretario con el visto bueno del presidente y es obligatorio en la escritura. El comprador que renuncia a exigirlo asume lo que venga.

Plazos y formalidades que la gente se salta

Los plazos para impugnar un acuerdo son cortos y muy estrictos: pasado ese plazo, el acuerdo se consolida, aunque fuese manifiestamente injusto. El propietario además suele tener que estar al corriente de pago o haber consignado lo debido para poder impugnar. Presentarse sin consignar es perder antes de empezar. En el monitorio por impagos, la clave está en la certificación de la deuda firmada por el secretario con el visto bueno del presidente y en la notificación previa al vecino. Una convocatoria mal hecha o una certificación sin los requisitos tumba un procedimiento que sobre el papel era impecable.

Errores que cuestan caros en la comunidad

Del lado de la comunidad, el error clásico es dejar que la deuda crezca porque "ya pagará". Cuanto más se tarda en reclamar, peor se cobra, y las costas e intereses no siempre compensan lo que se deja escapar. Otro fallo habitual: convocar mal una junta, no enviar la convocatoria con la antelación debida, no incluir el punto en el orden del día y luego votar una derrama. Regalo para quien quiera impugnar.

Del lado del propietario, el error más común es no acudir a la junta y pretender impugnar meses después, cuando los plazos ya han volado. O guardar los emails del administrador sin abrirlos. Y el contrario: no todo lo que decide una junta es inatacable. Cuando hay abuso de mayoría, negligencias del administrador o acuerdos que perjudican a un solo propietario sin justificación, hay margen real de defensa, siempre que se actúe a tiempo.

Qué llevar al abogado desde la primera cita

Si eres presidente o miembro de la junta, reúne los estatutos, el libro de actas, las convocatorias recientes con sus acuses, la certificación de deuda si ya la hay y la cuenta con los impagos marcados. Si eres propietario con un conflicto, reúne el acta que te afecta, la convocatoria que recibiste, los justificantes de tus pagos y las comunicaciones con el administrador. Cuanto más ordenado llegue el expediente, antes se plantea la estrategia.

Un abogado que conozca cómo funcionan las comunidades de aquí

Los asuntos de comunidad son técnicos y llenos de formalismos que, cuando se fallan, tumban el procedimiento entero. Un abogado que lleva años con estos asuntos en la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Granada sabe cuándo conviene ir al monitorio y cuándo negociar, cuándo una impugnación tiene recorrido y cuándo es tirar dinero, y cómo coordinarse con el administrador para que actas y certificaciones lleguen al juzgado sin flancos.

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