Urbanismo en Granada: licencias, expedientes y casas fuera de ordenación bajo la LISTA

Has recibido un requerimiento del Ayuntamiento por unas obras antiguas. Te han rechazado la solicitud de vivienda de uso turístico en el Albayzín. Compraste una casa en el Valle de Lecrín o en Almuñécar y ahora descubres que está fuera de ordenación. O quieres regularizar una vivienda construida sin licencia y nadie te aclara si entras o no en la LISTA. El urbanismo en Granada es así: planeamiento antiguo, normativa autonómica nueva y un Ayuntamiento que mira con lupa. Un abogado de urbanismo en Granada te dice qué puerta hay que tocar y cuál conviene dejar cerrada.

Qué cambió con la LISTA y por qué te afecta

La Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía y su reglamento (Decreto 550/2022) sustituyeron a la antigua LOUA y reordenaron todo. Lo que era suelo no urbanizable ahora es suelo rústico, protegido o común, con un régimen mucho más estricto en cuanto a edificaciones. La LISTA endureció además los plazos de prescripción. Si compraste pensando que el tiempo lo borraba todo, conviene revisar el caso antes de que el Ayuntamiento se te adelante.

En el municipio de Granada se suma otra capa: el PGOU de 2001 sigue vigente mientras se tramita la revisión hacia el nuevo PGOM. La Gerencia Municipal de Urbanismo, instalada en Calle Gran Capitán, 22-24, es quien pone el sello a casi todo. Quien conoce cómo interpretan allí los técnicos cada figura del plan tiene medio asunto resuelto.

Apartamentos turísticos: el frente más caliente

Desde el Decreto autonómico 31/2024 los ayuntamientos pueden limitar las viviendas de uso turístico, y Granada lo ha hecho. El Pleno aprobó topar al 10% la presión turística por barrio: Albayzín, Centro-Sagrario, Realejo-San Matías y Fígares ya están saturados, así que hoy no se conceden nuevas licencias de VUT en esas zonas. Los informes de compatibilidad urbanística previos al Registro de Turismo se están denegando en serie. Si te han rechazado uno o te llega una incoación por funcionar sin informe favorable, el plazo para reaccionar es corto y la vía contencioso-administrativa es la que toca estudiar.

Casas rústicas, expedientes y AFO: lo que más se ve en consulta

Las viviendas fuera de ordenación en pueblos de la Vega, el Valle de Lecrín, Loja o la Costa Tropical son la consulta estrella. Cada zona tiene su pega: en la Vega manda la protección agraria; en Almuñécar, La Herradura o Salobreña aparece el deslinde del dominio público marítimo-terrestre. Otros vienen con un expediente de protección de la legalidad ya abierto: el Ayuntamiento ha detectado obras sin licencia y notifica una propuesta de demolición o restablecimiento, con plazos cortos y multas coercitivas detrás.

Para regularizar una vivienda terminada sin licencia donde la infracción ya no se puede perseguir está la Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). Conviene quitarse el mito: la AFO no es una amnistía. Es un "perdonamos, pero no olvidamos". Te da seguridad para escriturar, registrar y, en muchos casos, contratar suministros, pero deja la casa congelada: nada de ampliar ni de mejorar más allá de lo imprescindible. Quien se mete en una AFO sin entender ese límite suele acabar con un segundo expediente abierto.

Recursos, plazos y dónde acaba todo esto

Las denegaciones de licencia, las sanciones urbanísticas y las órdenes de demolición se recurren primero en vía administrativa. Si no hay éxito, terminan en la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia de Granada, en la Caleta. Allí caen los recursos contra los actos del Ayuntamiento de Granada y de los ayuntamientos de la provincia; si lo que se impugna es el propio plan urbanístico, el recurso va directamente a la Sala del TSJA. Las apelaciones suben a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Granada. Para recurrir tienes un mes en vía de reposición o, directamente, dos meses para el contencioso. El reloj corre desde la notificación. Cualquiera que te diga que esto se gana en un mes no ha pisado ese edificio.

Lo que la gente hace mal y luego se paga caro

• Comprar una casa rústica con la nota simple en la mano y nada más. Hay que pedir al Ayuntamiento un certificado urbanístico y un certificado de inexistencia de expediente sancionador antes de firmar. El Registro puede estar limpio mientras la Gerencia tiene el expediente en un cajón.
• Contestar al expediente del Ayuntamiento por tu cuenta con un escrito improvisado. Lo que no alegues ahí, después no te lo van a admitir.
• Confiar en que la infracción ha prescrito porque "han pasado muchos años". La LISTA cambió plazos y, en suelo rústico protegido, hay supuestos sin prescripción.
• Tocar una piedra en el Albayzín o el Realejo sin pasar por el PEPRI y la comisión de patrimonio. Cambiar una ventana puede salirte por una sanción y orden de reposición.

El urbanismo en Granada se decide en detalles: qué dice tu PGOU, qué planes especiales afectan a tu finca, cómo está redactando hoy la Gerencia los informes, qué criterio tiene la sección contenciosa con tu tipo de asunto. Los abogados que ves debajo no solo conocen la ley: conocen también a los técnicos municipales y a los arquitectos con los que hay que trabajar codo con codo en estos expedientes. Si tienes un requerimiento, una compra a punto o una vivienda pendiente de regularizar, contrastar tu caso con uno de ellos es el paso lógico antes de seguir.